地方审批如何推动房价上涨 ^{CEFR B2}

北美城市住房变得越来越难以负担。虽然常见解释包括土地稀缺、建筑成本上升或投机性购买，兹威克在期刊《城市治理》的一篇问答与研究中强调，市政的规划与审批程序也会深刻影响开发者的选择和住房成本。兹威克为雪城大学职业研究学院与麦克斯韦尔公民与公共事务学院的副教学教授兼政策研究项目主任。

他的研究将审批分为两类：酌情审批与按权审批。酌情审批要求开发商先满足规范，但最终批准取决于规划者、民选官员或公共组织在具体案件中的谈判与政治判断；按权审批则在项目符合列明标准并通过审查时直接批准。理论上，酌情审批可提供灵活性并换取公共设施或社会住房单元。但在实践中，拥有时间、资金与政治关系的大开发商能承受漫长谈判，并将额外成本转嫁给买家，规模较小的开发者则难以吸收这些延迟和费用。

研究举例说明了后果：在加拿大不列颠哥伦比亚省温哥华，漫长的谈判、公开听证和政治审批在开工前为一座公寓项目每套增加了数十万美元的成本。由此可见，某些审批流程既推高价格又延缓新增供应。

基于这些发现，兹威克建议不要仅依赖联邦资金或大范围新立法，地方政府可以通过简化本级规划与审批体系来降低开发门槛，从而支持更多类型且更可负担的住房建设。

• 酌情审批：通过谈判和政治判断批准。
• 按权审批：在符合标准时直接批准。