시러큐스대학교 맥스웰 시민사회·공공사무대학원과 전문학부의 정책학 프로그램 책임자이자 준교수인 Austin Zwick는 학술지 Urban Governance에 실린 Q&A와 연구에서 지방자치단체의 계획·인허가 절차를 주택비 상승의 중요한 원인으로 지목합니다. 연구는 인허가 체계가 개발자의 설계, 규모, 공급 속도에 미치는 영향을 체계적으로 분석합니다.
Zwick는 인허가를 두 갈래로 나눕니다. 하나는 명시된 요건을 모두 충족하면 별도 협상 없이 허가가 나는 by-right(자동 허가) 시스템이고, 다른 하나는 계획 담당자나 선출직 공무원, 때로는 공공기관의 협상과 사례별 판단이 개입하는 재량적 인허가입니다. 이론적으로 재량은 유연성을 제공하고 공공 편의를 확보할 수 있습니다.
그러나 연구 결과 실제로는 시간과 비용, 정치적 접촉을 견딜 수 있는 대형 건설업자가 긴 협상을 이겨내고 추가 비용을 구매자에게 전가하는 경향이 나타났습니다. 소규모 건설업자는 이러한 지연과 비용을 흡수하기 어렵습니다. 밴쿠버 사례에서는 장기간 협상과 공개 청문, 정치적 승인 과정이 한 콘도 프로젝트의 단위당 비용을 건설 시작 전 수십만 달러씩 올렸습니다.
Zwick는 연방 자금이나 광범위한 새 법안만으로는 문제를 해결하기 어렵다고 말합니다. 대신 지방정부가 자체 계획·인허가 시스템을 간소화하면 더 다양하고 저렴한 주택이 더 많이 지어지도록 도울 수 있다고 제언합니다.
어려운 단어·표현
- 인허가 — 정부나 기관이 사업을 허용하는 공식 절차
- 자동 허가 — 요건 충족 시 별도 심사 없이 승인되는 제도
- 재량적 — 사례마다 담당자가 판단을 하는 성격
- 협상 — 서로 조건을 조정하기 위한 대화 과정
- 공공 편의 — 모든 사람의 편리와 안전을 위한 이익
- 공급 속도 — 상품이나 주택이 시장에 나오는 빠른 정도
- 건설업자 — 건물을 짓는 일을 하는 회사나 사람
- 공개 청문 — 시민 의견을 외부 사람들도 알 수 있게 듣는 공식 회의
- 간소화하다 — 절차나 과정을 더 간단하게 만들다간소화하면
팁: 글에서 강조된 단어에 마우스를 올리거나 포커스/탭하면, 읽거나 들으면서 바로 간단한 뜻을 볼 수 있습니다.
토론 질문
- 지방정부가 인허가 절차를 간소화하면 누가 이득을 볼지 본문 근거로 설명해 보세요.
- 재량적 인허가의 장점과 단점을 본문 내용을 바탕으로 비교해 보세요.
- 밴쿠버 사례에서 본 것처럼 협상과 정치적 승인 과정이 주택 가격에 미치는 영향에 대해 당신의 의견과 다른 가능한 대책을 하나 제안해 보세요.
