In un'intervista e in uno studio pubblicato su Urban Governance, Austin Zwick, professore associato e direttore del programma di policy presso il College of Professional Studies e la Maxwell School della Syracuse University, sostiene che non solo la scarsità di terreni o i costi di costruzione spiegano l'aumento dei prezzi degli alloggi: anche i processi di pianificazione municipale giocano un ruolo significativo.
Lo studio analizza come i sistemi di approvazione influenzino ciò che viene costruito e il prezzo finale delle unità abitative. Zwick distingue due approcci principali:
- Approvazione discrezionale: il progetto passa per negoziazioni, audizioni pubbliche e decisioni politiche, con margine di giudizio caso per caso.
- Approvazione per conformità (by-right): il permesso è concesso automaticamente se il progetto soddisfa requisiti chiari e prestabiliti.
La discrezionalità può teoricamente ottenere servizi pubblici o unità sociali, ma nella pratica chi dispone di tempo, risorse economiche e accesso politico riesce a sostenere lunghe trattative e a trasferire questi costi sugli acquirenti. I costruttori più piccoli hanno meno capacità di assorbire ritardi e spese, perciò il sistema tende a favorire progetti su larga scala e spesso di lusso. Zwick porta l'esempio di Vancouver, dove negoziazioni e approvazioni hanno aggiunto centinaia di migliaia di dollari per unità a un progetto di condomini prima dell'inizio dei lavori.
Per ridurre i costi elevati degli alloggi, secondo Zwick non bastano solo finanziamenti federali o nuove leggi generali: i governi locali possono intervenire semplificando i propri sistemi di pianificazione e approvazione, così da favorire una maggiore varietà di alloggi accessibili.
Parole difficili
- pianificazione — organizzazione delle regole per costruirepianificazione municipale, sistemi di pianificazione
- approvazione — permesso ufficiale per un progettosistemi di approvazione, Approvazione discrezionale
- discrezionalità — possibilità di decidere caso per caso
- conformità — rispetto di requisiti chiari stabiliti
- negoziazione — trattativa tra parti per accordonegoziazioni
- assorbire — sostenere o coprire costi e ritardi
- unità abitativa — singola casa o appartamento residenzialeunità abitative
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Domande di discussione
- In che modo la semplificazione dei sistemi di approvazione potrebbe cambiare il tipo di alloggi costruiti in una città?
- Quali vantaggi e svantaggi vedi nell'approvazione per conformità (by-right) rispetto a quella discrezionale?
- Come possono i governi locali bilanciare la richiesta di servizi pubblici con la necessità di mantenere bassi i costi degli alloggi?
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